界面新闻记者 |
界面新闻编辑 | 李慎
6月27日，万科在深圳举办了2024年度股东大会。
董事长辛杰首次以万科董事会主席的身份亮相，并坐在台前C位主持会议。一同出席的人员还有万科执行副总裁郁亮、李锋，万科监事会主席、工会主席解冻，独立董事廖子彬、万科香港授权代表雷江松等人。
值得关注的是，曾经在股东大会上占据主角位置的郁亮，如今以执行副总裁的身份坐在辛杰右手边，角色已悄然转换。
这种位置的变化，直观地展现了万科权力结构的调整，也标志着如今的万科已正式迈入“深铁时代”。
“深铁时代”首次股东会
“2024年公司经营确实经历了困难，为有效化解风险，今年1月万科充实了经营管理力量，管理团队携手并肩，共同应对风险和挑战”，在股东会上，辛杰坦言道。
从业绩表现来看，万科正面临着前所未有的挑战。
年报数据显示，2024年万科录得净亏损494.78亿元，营收同比下滑26.3%至3431.8亿元，主要因开发业务毛利率下降、资产减值计提及非主业投资亏损；全年合同销售面积同比下降26.6%，合同销售金额下跌34.6%，全年销售额仅为2460.2亿元。
截至报告期末，万科短期有息负债达1582.8亿元，而货币资金仅881.6亿元，现金短债比低至0.56，并且净负债率达到80.6%，剔除预收房款的资产负债率为68.5%。
2025年也是万科的偿债大年。
Wind数据显示，截至目前，万科境内债务共有358.01亿元，其中一年以内到期的境内债务约273.73亿元，占比达到76.57%，未来12个月的兑付高峰在今年7月份，共有62.63亿元债务要偿还。
至今年3月底，万科持有货币资金755亿元；短期借款为228.55亿元；一年内到期的非流动负债为1329亿元；资产负债率73.5%，流动性压力显著。
能否如期“偿债”，是当下万科也是业界最关心的问题。
“公司有信心、有能力应对挑战，将全力以赴争取妥善化解到期债务”，对于这一问题，万科管理层在会上表示。
据界面新闻了解，截至目前，万科2025已顺利完成165亿元公开债务偿还，年内境外公开债清零，未来两年也无境外到期债务。
对于后续债务，万科表示会通过多种手段进行安排。
一方面，继续通过加速销售回款、动态管控开发节奏、合理平衡收支，力争经营性现金流为正，并发挥好经营服务业务的造血功能；另一方面，将继续落实收敛聚焦，根据市场条件灵活采用市场化转让、资产证券化等策略，充分实现资产价值，适时补充流动性。
与此同时，也会继续积极争取与金融机构的合作与支持，稳定银行存量融资规模，继续争取增量流动性机会。
对于万科当前面临的困境，辛杰代表大股东深铁集团做出了强有力的表态，“万科将动员各方力量，充分调配资源，竭尽所能、全力以赴，共同推动公司重归健康发展的轨道，成为新时代房地产转型发展的好企业”。
这绝非空话，作为万科的第一大股东，深铁集团正实实在在的给予万科真金白银的支持，持续“输血”。
据界面新闻统计，今年上半年深铁共给予万科5次资金支持，总股东借款额度高达148.52亿元，用来帮助万科偿还公开市场发行的债券本金与利息，成为万科抵御流动性危机的关键性支撑。
协同作战，重回健康轨道
尽管当下的万科身处困境，但郁亮在回答股东提问时，仍表达了对行业回归健康稳定的审慎乐观预期。支撑其判断的主要来自四大因素：
一是土地市场的结构性改善，核心城市优质地块供应增加，高库存区域供地趋缓；非住宅用地规划调整加快，低容积率地块增多，更适配高品质住房需求。
二是需求端的回升，自去年9月底一揽子政策出台后，行业信心受到提振，市场稳步修复，现在各地持续“因城施策”优化调整限制性措施，预计进一步巩固回升基础。
三是在存量去化方面，2025年土地和商品房盘活力度加大，速度加快，行业造血、回血能力将显著增强，企业现金流情况和新增投资能力将借此更快得到改善。
四是新房产品力的提升，新房供给向多元化、品质化发展，其领先性结合现房/准现房销售趋势，正成为对抗二手市场分流的有力武器。
从万科自身出发，管理层也指出了一些积极迹象。
在销售端，今年1-5月，万科按期保质完成了86个项目，2.64万套房子的交付；当期实现销售金额570.6亿元，回款率100%。
在土地端，万科也在慢慢恢复“造血”能力，5-6月在郑州、武汉获取低总价地块，以“小体量、快周转”降低风险。
同时，经营服务业务也在持续增长。
万科方面向界面新闻介绍，其经营服务业务在部分赛道如物业、公寓、物流、商业等已建立行业领先优势，今年1-5月实现收入287亿元，同比增长7.8%。后续将重点通过商业REIT扩募、推动公寓与物流REITs上市等路径，建立高质量的资产退出渠道。
此外，辛杰在会上还多次强调了“集体主义”理念，他表示，深铁与万科两个团队融合，共同应对风险和挑战，会发挥出“1+1>2”的效应。
在辛杰看来，深铁和万科都应该也一定会成为科技企业，与深铁合作的伙伴都是高新技术企业，万科这些年的发展也有很多技术支撑。同时，万科跟深铁都积累了大量数字资源，为技术的场景应用打造了基础。
在产业协同方面，深铁与万科也在探索融合发展。
不久前，万科旗下的长租公寓品牌泊寓与深铁置业签署租赁运营协议，将二者的开发规模与房源运营能力整合，打造“轨道+社区”闭环，未来可依托地铁上盖项目形成开发与租赁的协同收益。
在TOD项目开发中，深铁拥有轨道建设与站点资源优势，万科则具备丰富的房地产开发与运营经验，二者结合可以实现优势互补，既有助于深铁资产的良性循环，也能推动万科长租公寓业务的发展。
面向未来，万科管理层表达了坚定的信心，“在各方的支持与帮助下，公司将把握政策机遇，坚持用改革的办法解决发展中的问题，在发展中化解风险，动员各方力量，充分调配资源，竭尽所能、全力以赴，共同推动公司重归健康发展轨道”。
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